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学区房内存在第三人户口无法迁出,卖方是否承担违约责任?

来源:互联网   时间:2018-12-20 09:43:12

阅读提示:现如今为了避免孩子“输在起跑线上”,家长们纷纷斥巨资购买学区房,相比于一般的房屋买卖,户口问题在学区房交易中显得更为重要——如果买方不能顺利办理落户手续可能直接影响孩子升学,导致有学区房也上不了学。学区房买卖过程中,出卖人未按照约定迁出户口,理应承担违约责任;但如果出卖人已经按约定迁出自己的户口,买受人又发现该房屋上尚存第三人的户口没有迁出,此时,出卖人是否还应当承担违约责任?根据相关法律规定以及本文引用的案例,只要出卖人未能按约定迁出学区房上的全部户口,就应当承担违约责任,而不论未迁出的户口户主是谁。

 

  作者|唐青林 李舒 张烨

  来源|法客帝国

裁判要旨

 

合同双方均应当遵照约定全面履行自己的义务,否则应当承担违约责任,且违约责任的承担不以过错为前提条件,即使一方当事人违约系由于第三人的原因造成,也不能主张免责。因此,如果房屋之上除了出卖人的户口之外尚有第三人的户口,而在合同约定期间内该第三人没有将户口迁出,那么即使该第三人与出卖人无任何关系,出卖人也应当承担违约责任。

 

案情简介

 

一、2013年2月18日,刘晓晨为购买学区房与吴立欣签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定吴立欣将其所有的206号房屋出售给刘晓晨,总价为445万元,出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内办理完成原户口迁出手续,并约定了违约金条款。经查,该房屋系翠微小学学区房。

 

二、合同签订后,刘晓晨按约定支付了全部购房款,双方于2013年3月20日办理了过户手续,同年5月吴立欣将其家人的户口迁出涉案房屋。2014年1月,刘晓晨将户口迁入。

 

三、2015年12月,刘晓晨在办理孩子的落户过程中,得知该房屋内尚有刘某一家五口的户口未被迁出,其中包括一名学龄前儿童,因此影响刘晓晨的孩子入学。

 

四、2016年,刘晓晨向法院提起诉讼,请求法院判令吴立欣继续履行合同,迁出206号房屋内刘某一家的户口,并支付违约金2240575元。

 

五、北京市海淀区法院经审理认为,吴立欣未按约定迁出全部户口已经构成违约,但根据相关户籍管理制度,吴立欣无法迁出他人户口,因此,法院最终判决吴立欣给付刘晓晨违约金16万元,驳回刘晓晨的其他诉讼请求。

 

裁判要点

 

合同双方均应当遵照约定全面履行自己的义务,否则应当承担违约责任。违约责任的承担不以过错为前提,即使一方当事人违约系由于第三人的原因造成,也不能因此主张免责。

 

本案中,首先,房屋买卖双方约定出卖人应当将原户口迁出,而在约定期限届满之后该房屋之上尚存其他第三人的户口,虽然出卖人已经在约定期限内将自己的户口迁出,且房屋内现存的户口与其没有关系,但并不能因此免除其违约责任。其次,吴立欣虽然应当继续履行合同义务即迁出全部户口,但一方面206号房屋上现存的户口户主为刘某,按照相关户籍管理制度,吴立欣客观上无法将刘某的户口迁出,另一方面,户籍管理也不属于人民法院民事案件的受理范围。综上,法院认定吴立欣构成违约,判决吴立欣赔偿刘晓晨违约金16万元,但驳回了刘晓晨关于吴立欣继续履行合同、迁出刘某户口的诉讼请求。

 

实务经验总结

 

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

 

1、为了避免发生学区房纠纷,买受人在购买学区房时应当在合同中写明购房目的,并明确约定卖方迟延迁出户口或者未迁出全部户口的违约金条款。另外,可以通过在合同中约定预留部分购房款,待户口全部迁出后支付等方式督促卖方尽快办理迁户手续。

 

2、学区房出卖人应当特别注意房屋内的户口情况,如果房屋上存在除自家之外的其他户口,而该户主不配合迁出户口,即便该户口与出卖人无关,出卖人仍应当承担违约责任。

 

相关法律规定

 

《合同法》

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

 

第一百二十一条  当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。

 

以下为法院在判决书中“本院认为”部分就此问题展开的论述:

 

本院认为,合法的民事权益受法律保护。刘晓晨与吴立欣于2013年2月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,双方均应遵守履行。尽管2013年3月1日,吴立欣与石德莲、刘晓晨又签订存量房屋买卖合同,但该合同仅系为办理网签手续而签订,并不影响刘晓晨与吴立欣于2013年2月18日签订合同的效力。在该份合同中,双方当事人在签订合同时已对涉案房屋的迁户期限及违约责任进行了明确约定。吴立欣应在涉案房屋所有权转移之日起180日内,当向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,现吴立欣未按约定期限迁出全部户口,导致其出售的房屋存有他人户口之瑕疵,已构成违约,应当承担相应的违约责任。故刘晓晨起诉要求吴立欣支付逾期迁户违约金之请求,理由正当,本院予以支持。吴立欣辩称其售房时不知道涉案房屋内还有其他人的户口,且表示刘晓晨的购房目的不是为了学区房等理由均不能免除其应当对此承担的违约责任,故对吴立欣上述抗辩,本院不予采信。但考虑吴立欣已在约定期限内将其家人的户口迁出、刘晓晨一家的户口也可以迁入涉案房屋内等客观事实,且吴立欣亦表示合同中约定的违约金标准过高等情况,本院将依据合同履行情况、当事人过错程度等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则对吴立欣应当承担的违约金予以酌定。另,由于我国目前的户籍管理制度的原因,吴立欣自身无法将涉案房屋内他人户口迁出,故刘晓晨起诉要求吴立欣迁出案外人户口之请求,本院不予支持。

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